El mercado inmobiliario todo el mundo ha estado sometido a una fuerte presión en los últimos años. Tras varios años de subidas de precios y una oferta menguante, las recientes correcciones moderadas en los precios ocultan tensiones persistentes de accesibilidad, especialmente en las economías avanzadas, alimentando profundos retos sociales y económicos. 

A pesar de las importantes diferencias regionales, los precios reales de la vivienda a nivel mundial se mantienen en torno al 20 % por encima del nivel posterior a la gran crisis financiera de 2007-2008. Aunque las políticas monetarias se endurecieron tras el repunte inflacionista pospandemia, los ajustes de precios han sido relativamente modestos. 

En 2024, las economías avanzadas registraron un aumento del 1 % en los precios de la vivienda, liderado por la zona euro, pero esas subidas se vieron contrarrestadas por caídas en los mercados emergentes, con una reducción del 5,7 % en Asia. 

Un estudio del Banco de Pagos Internacionales destaca la disminución de la elasticidad de la oferta de vivienda en los últimos 50 años como un factor clave que impulsa el aumento de los precios. Esto aumenta la volatilidad y amplifica los efectos de las shocks de demanda y de la política monetaria sobre los precios, especialmente en mercados limitados por factores regulatorios y geográficos.

De cara al futuro, las Naciones Unidas estima que aproximadamente 3000 millones de personas necesitarán acceso a una vivienda adecuada para 2030, lo que representa alrededor del 40 % de la población mundial. Eso se traduce en una demanda de aproximadamente 96.000 unidades nuevas, asequibles y accesibles cada día. 

Sin embargo, el Foro Económico Mundial (WEF) señala que el desafío no es una “escasez global” de vivienda, sino más bien una desalineación entre oferta, demanda, asequibilidad y acceso. La migración económica ha generado un exceso de viviendas en zonas despobladas y, simultáneamente, ciudades superpobladas.

El acceso al suelo es, por lo general, el mayor cuello de botella para el desarrollo inmobiliario y uno de los principales impulsores del coste, llegando a representar hasta el 80 % del precio de una vivienda en casos extremos. El McKinsey Global Institute estima que liberar suelo al máximo podría reducir el coste de poseer una vivienda estándar hasta en un 20 %.

La crisis de asequibilidad de la vivienda se ha agravado significativamente desde la pandemia de Covid a causa del alza acusada de los precios, unos tipos de interés hipotecarios mucho más elevados y la continua escasez de oferta. Debe abordarse con urgencia, ya que tiene consecuencias negativas a corto y largo plazo para la cohesión social y el crecimiento económico.

Entre las consecuencias económicas negativas más amplias se incluyen distorsiones del mercado laboral, ya que los altos costes expulsan a los trabajadores con bajos salarios de las ciudades, lo que agrava las pérdidas de productividad urbana y la desigualdad social. 

Los jóvenes se ven afectados de manera desproporcionada: el 60 % de los adultos de entre 18 y 39 años manifiestan problemas de asequibilidad de la vivienda y permanecen con sus padres durante más tiempo.

Una situación en la que las parejas no pueden costear su propia vivienda afecta incluso a las tasas de fertilidad. De hecho, la vivienda es el segundo obstáculo más citado para tener hijos en la mayoría de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).

Aunque no existe una receta sencilla para resolver esta crisis, unas reformas en lado de la oferta que eliminaran o flexibilizaran las regulaciones restrictivas sobre el uso del suelo y aceleraran los procesos de concesión de permisos serían de gran ayuda.

Se podría hacer más para fomentar la inversión a través de programas de colaboración pública-privada, especialmente para el desarrollo de viviendas sociales o de alquiler asequible, mientras que la promoción de la productividad en la construcción impulsaría la construcción industrial.

Otras herramientas eficaces para aumentar la oferta incluyen incentivar la regeneración urbana, ampliar el parque de viviendas para adaptarlo a las distintas necesidades de la demanda —como viviendas más pequeñas para familias reducidas— y facilitar la reducción del tamaño de las viviendas.

En lo que respecta a la demanda, es crucial adoptar medidas para abordar los problemas sociales. Una de ellas sería facilitar el acceso al mercado a las personas vulnerables y jóvenes.

Finalmente, el aprovechamiento de la tecnología ayuda a mejorar los datos del mercado. Esto es especialmente relevante en las economías emergentes, particularmente para los sectores de vivienda informal, ya que ayuda a mejorar la seguridad de la tenencia y el acceso a la financiación. Los registros de suelo basados en blockchain, las plataformas digitales y la cartografía geográfica reducen los costes de transacción y amplían la asequibilidad.

Los mercados de vivienda a nivel global se encuentran en una encrucijada y es urgente avanzar hacia respuestas políticas integradas. Solo mediante estrategias multifacéticas y coordinadas podrán los responsables políticos conseguir mercados de vivienda que sustenten el crecimiento económico, la equidad social y la estabilidad financiera.