¿Por qué tiene España las hipotecas más baratas de Europa?

Según el Banco Central Europeo, los españoles accedemos a algunas de las hipotecas más baratas de Europa en este momento. El economista José Carlos Díez, Profesor de economía de la Universidad de Alcalá, analiza las claves que explican esta situación y por qué el mercado hipotecario actual es más sólido y competitivo que el de 2007.

La historia para explicar por qué España tiene el mercado hipotecario más competitivo de Europa tiene mucho interés y es poco conocida. La ley hipotecaria española se aprobó en 1946, pero fue revisada en 1981, creando el marco legal y de seguridad jurídica que ayuda a explicar el escenario actual. Esta historia me la contó mi profesor en la Universidad de Alcalá, Antonio Torrero, que fue presidente del Banco Hipotecario en 1983, un banco público que modernizó y comenzó a desarrollar el mercado hipotecario. Eran tiempos difíciles, con una grave crisis de inflación y tipos de las hipotecas por encima del 20%. El primer Gobierno de Felipe González lo primero que hizo fue aprobar un plan de estabilización, devaluando la peseta y haciendo una política fiscal contractiva para bajar la tasa de inflación.

La primera Guerra Hipotecaria la inició el Banco de Santander, ya en los años noventa, lanzando una hipoteca a tipo fijo al 9,5%. La tasa de inflación ya estaba por debajo del 5%, pero aún teníamos la peseta, los tipos de interés aún eran muy altos y, normalmente, los plazos para amortizar las hipotecas eran de 15 años. En 1999 entramos en el euro y los españoles disfrutamos una moneda estable y bajos tipos de interés por primera vez en siglos. Eso ha sido determinante para explicar que hoy tengamos un mercado hipotecario tan competitivo.

Aunque el número de bancos se ha reducido significativamente desde 2008, la presión competitiva en el mercado de hipotecas sigue siendo muy intensa. Con tipos del Euribor superiores al 3% y los tipos de largo plazo de la deuda pública española próximos al 3,85%, en España hoy es habitual conseguir hipotecas a 30 años a tipos fijos por debajo del 3%. Según el Banco de España, en su informe anual de reciente publicación, nos encontramos en uno de los momentos de mayor accesibilidad al crédito hipotecario. 

No obstante, la situación del mercado actual tiene poco que ver con la de 2007. De hecho, en aquel año las hipotecas mayoritariamente se comercializaban a tipo variable, y en la actualidad más del 90% de la nueva producción es a tipo fijo, con lo que en el largo plazo los hipotecados se garantizan cierta inmunidad frente a los vaivenes de los tipos de interés. 

Adicionalmente en 2007 se finalizaban 650.000 viviendas y había un exceso de oferta, y ahora se finalizan cerca de 100.000, hay un déficit de viviendas y eso se nota en el mercado hipotecario. La mayor parte de las ventas de viviendas ahora son de usadas y parte de los compradores venden su casa anterior, que se ha revalorizado, y algunos no necesitan pedir hipoteca. En 2007 el 60% de las compraventas se hacían con hipoteca y ahora son algo menos de la mitad.

Otro cambio significativo es en el acceso de los jóvenes. En 2007 una de cada cuatro hipotecas la firmaban jóvenes menores de 30 años y ahora son solo una de cada diez. El problema, especialmente en las ciudades donde más han subido los precios, es que los jóvenes tienen dificultad para ahorrar el 20% que se necesita para financiar el 80% con una hipoteca, como exige la regulación. El Gobierno ha aprobado avales públicos para poder financiar ese 20% de aportación inicial, pero no es suficiente. El mayor problema de accesibilidad de los jóvenes ha sido el desplome de la construcción de viviendas con protección pública, que en 2007 estaban por encima de 100.000 al año y ahora están próximas a 10.000. Esas viviendas, tienen precios o esquemas de pago más asequibles ya sea en su modalidad de compra o de alquiler.

Otro cambio radical ha sido la deuda de las familias. La amortización del principal de un crédito hipotecario es mayor cuando se acerca el vencimiento del mismo y también es mayor cuando los tipos son bajos. En 2010 la deuda de las familias españolas era del 85% del PIB y ahora está cerca del 40%. Las hipotecas anteriores a 2007, veinte años después, están casi pagadas y, durante muchos años, el BCE ha tenido tipos negativos del Euribor y eso provocaba que toda la cuota mensual que pagaban las familias fuera a amortizar hipotecas.

Esos tipos negativos acaban provocando inflación y, en el caso de España, el principal foco de inflación es la vivienda. Hoy tenemos tipos más normales, próximos a la inflación, y eso ayudará a contener la subida de los precios, también de la vivienda. La reducción de la deuda de las familias también es determinante para explicar que España tenga los tipos hipotecarios más bajos de Europa. Ahora nuestros bancos tienen más depósitos de clientes que créditos y eso aumenta la presión competitiva para dar hipotecas y usar ese excedente de ahorro, y eso presiona a la baja en el mercado los tipos hipotecarios.

Conclusión: España tiene una crisis de vivienda, pero no es por causa del mercado hipotecario. Nuestro mercado hipotecario es mucho más sólido que el de 2007, con menor deuda de las familias y financiado con depósitos domésticos, y eso permite que los tipos de interés de las hipotecas sean inferiores al Euribor y a la deuda pública a largo plazo.