La situación del mercado de la vivienda en España

El Banco de España (BdE) analiza en profundidad la situación del mercado de la vivienda, su evolución reciente y los riesgos y problemas de accesibilidad. En su opinión, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados a este mercado están contenidos, si bien las dificultades de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta —jóvenes y población inmigrante— y en determinadas zonas geográficas —áreas urbanas y turísticas.

Algunas ideas destacadas:

• Fortaleza de la compraventa de viviendas en los últimos años: superando las 700.000 unidades en 2022, y alcanzando unas 640.000 en 2023, con una predominancia de las transacciones de vivienda usada, debido a un importante stock acumulado en décadas previas y a la escasez de vivienda nueva. En la evolución reciente destaca el papel de las compras realizadas por la población extranjera (máximo histórico alrededor de 134.000 viviendas en 2022) así como el menor recurso al crédito hipotecario (nuevos créditos hipotecarios para el 45% de las transacciones en 2023 frente a aprox. 55% en 2021 o 60% en 2007).
  
  
• Déficit de vivienda nueva: en 2023, la inversión residencial en España se situó en el 5,7% del PIB, porcentaje inferior al 6,1% de la UEM y por debajo de los promedios anuales que se observaron en las décadas de 1980 y 1990. El número de visados de obra nueva alcanzó en 2023 cifras cercanas a 110.000, cifra muy por debajo de los 320.000 visados anuales promedio de la década de 1990 o los 550.000 anuales de la primera década del siglo XXI. Además, el número de viviendas terminadas ha estado por debajo de la creación neta de hogares en 2022 y 2023, que ha producido un déficit de 325.000 viviendas que se verá incrementado en los próximos años.
  
  
• Crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda. En España, los precios de compraventa se han incrementado un 56% en términos nominales desde 2014 (aún un 2% por debajo de su máximo en 2007), si bien en términos reales se sitúan un 28,5% por debajo de su máximo de 2007. Este crecimiento se habría dado con mayor intensidad en la vivienda nueva, las grandes áreas urbanas y las zonas turísticas. Los precios del alquiler también muestran un crecimiento medio anual situado en un rango entre el 7% y el 8% entre 2015 y 2022, frente a un crecimiento en promedio anual del 6% en términos nominales, en el precio de compraventa de vivienda.
  
  
• Mercado de alquiler residencial: Ha crecido con fuerza desde la crisis económica iniciada en 2008, hasta 3,6 millones de viviendas principales en 2023 (frente a aprox. 2,3 millones en 2007), en las que reside el 18,7% de los hogares, especialmente hogares de menor renta, jóvenes y extranjeros. Según el BdE, es un mercado en el que predominan los particulares y los pequeños propietarios, y en el que destaca el peso reducido del alquiler social. En España, la proporción de tenencia en propiedad en 2022 seguía siendo superior (75%) que en la UE (65%), lo que indica un menor tamaño del parque de vivienda en alquiler.
  
  
• Tasa de esfuerzo para la adquisición de una vivienda y para alquilar en España: La ratio precio de adquisición/renta bruta anual, expresado en términos de años necesarios de renta actual para satisfacer el precio de una vivienda, ha mostrado un incremento sustancial desde el comienzo de la pandemia de COVID-19, si bien a finales de 2023 se redujo levemente hasta los 7,3 años, por debajo del máximo observado en 2008 (9,5 años), pero es aún el doble del que se observó en el promedio del período 1987-2000. El esfuerzo medio que supone el gasto en vivienda para los hogares que residen en régimen de alquiler ha disminuido ligeramente durante la última década desde el 25,5% de la renta bruta del arrendatario en 2011 hasta el 22,5% en 2022. Sin embargo, esta ratio en media alcanza el 45% en los colectivos con rentas más bajas.