Cómo reconstruir España a través de la vivienda

Ignacio de la Torre

Economista Jefe de Arcano Partners

Dice un proverbio latino que la prosperidad muestra a los dichosos, la adversidad a los grandes.  En un contexto en el que la economía española sufrirá en 2020 la segunda mayor contracción de los últimos doscientos años (sólo superada por el año en que se inició la guerra civil) es momento de analizar constructivamente la adversidad, para poder plantear grandes ideas que nos ayuden a transformar nuestra adversidad en una nueva prosperidad.

En mi opinión, un eje fundamental sobre el que plantear las medidas de reconstrucción pasa por la reactivación del mercado residencial.  En un contexto en el que el sector turístico afrontará una severa crisis en 2020 que se traducirá en mucho empleo perdido, es fundamental activar otro sector muy intenso en empleo que pueda tomar el relevo mientras la situación turística vuelve a la normalidad, proceso que será lento.  En mi opinión, el sector residencial parece el más obvio candidato.

Un eje fundamental sobre el que plantear las medidas de reconstrucción pasa por la reactivación del mercado residencial.  En un contexto en el que el sector turístico afrontará una severa crisis en 2020 que se traducirá en mucho empleo perdido, es fundamental activar otro sector muy intenso en empleo.

España ha construido una media de 220.000 viviendas al año durante los últimos veinte años, con exabruptos especialmente en 2006, año en el que se terminaron más de 600.000.  Y como somos un país de excesos, el mercado de viviendas nuevas cayó la friolera de un 94% entre ese año y 2012, crisis inmobiliaria que tuvo sus resonancias en el sector financiero y por lo tanto en el conjunto de la economía.  Pues bien, a pesar de que la economía española lleva creciendo seis años desde 2013, las viviendas terminadas en 2019 apenas representan menos de la mitad de la media histórica, no cubre la formación de hogares esperada (135.000) y por supuesto la demanda de reemplazamiento (cuando tiramos una casa enteramente abajo para hacer una desde nuevo; si asumimos que una casa se “reemplaza” cada 100 años y España tiene 20 millones de casas, esta demanda normalizada podría alcanzar las 200.000 unidades).  

En otras palabras, el sector dista mucho de estar en una situación normal, ni por su historia ni por países comparables (gráfico 1).

Por otro lado, España cuenta con uno de los parques de vivienda más antiguos de Europa, lo que se traduce en una enorme ineficiencia energética.  En lo que respecta a precios todas las métricas muestran que los precios de la vivienda en España no se sitúan en territorio de burbuja.  Por lo tanto, tenemos margen para promover que el sector vuelva a la normalidad (225.000 casas al año), lo que se traduciría en un intenso crecimiento del empleo (cerca de medio millón de nuevos empleos).

Por lo tanto, tenemos margen para promover que el sector vuelva a la normalidad (225.000 casas al año), lo que se traduciría en un intenso crecimiento del empleo (cerca de medio millón de nuevos empleos).

¿Cómo se puede lograr?

Primero, impulsando la demanda de vivienda asequible a través de un programa “help to buy”, por el que el comprador que pueda pagar la cuota hipotecaria pero no tenga el ahorro suficiente para pagar la entrada, reciba del banco una hipoteca no por el 80% del valor de tasación, sino un 95%, avalando el Estado al banco por el 15% de diferencia a través de ICO, que a su vez estaría garantizado por el Estado.  El aval no computaría para déficit y se generaría mucha actividad en promoción y por lo tanto empleos que sí contribuirían a reducir el déficit público.

Impulsando la demanda de vivienda asequible a través de un programa “help to buy”, por el que el comprador que pueda pagar la cuota hipotecaria pero no tenga el ahorro suficiente para pagar la entrada

Segundo, difiriendo el pago de impuestos asociados a la compra de la vivienda asequible, de forma que se paguen en un número de años, lo que facilita el acceso a la vivienda.  Además, para impulsar la demanda, herida con la crisis de confianza del covid, se podría estudiar implementar IVAs superreducidos asociados a la compra de la vivienda durante la época de reconstrucción del país (2020-2021).

Tercero, fomentando el mercado de promoción para alquiler optimizando la tributación indirecta (ineficiente en su forma actual) de forma que los retornos netos de impuestos permitan atraer a inversores que apuesten por incrementar la oferta del parque de vivienda nueva en alquiler.

Cuarto, reformando los trámites para que en España se pueda construir y entregar vivienda en dos años, como ocurre en casi todos los países europeos, y no en tres.  Esta medida abarataría la vivienda, lo que permitiría acceder a la misma a un segmento de población que hoy en día no puede permitírselo.

Quinto, quitando palos de las ruedas del sector con políticas de oferta.  España es el segundo país más grande de Europa occidental, y cuenta con una densidad de población reducida, con lo que se hace absurdo el que se dé escasez de suelo finalista.   La clase política tiene que entender que facilitar el acceso a la vivienda no es de izquierdas ni de derechas, se empieza facilitando la producción de suelo, y se termina agilizando los trámites tortuosos que hoy en día se siguen exigiendo, trámites que encarecen la vivienda a razón de 13.000 euros por unidad.

Sexto, impulsando un plan nacional de rehabilitación de vivienda, que permita a propietarios de viviendas antiguas iniciar reformas de sus casas para mejorar su eficiencia energética.  Una forma original para facilitar el acceso a la financiación de dichas obras sería un fondo de titulización de activos avalado por el Estado, que se financiaría en los mercados de capitales, y que usaría los fondos captados en financiar las obras, de forma que los propietarios luego devolvieran mensualmente dicho préstamo al fondo.

En junio de 2020 habremos dejado atrás la mayor contracción de nuestro PIB de nuestra historia reciente, y observaremos los primeros brotes verdes.  Es el momento de afianzar la recuperación, en función de si las medidas están mejor o peor diseñadas afrontaremos una recuperación más o menos intensa.  

La intensidad de empleo del sector promotor / constructor es tal que los multiplicadores fiscales se hacen mucho más intensos, por lo que tienen especial hincapié en el PIB.

En mi opinión, las medidas propuestas en este artículo ayudarían a maximizar la intensidad de la recuperación.  Primero, porque la intensidad de empleo del sector promotor / constructor es tal que los multiplicadores fiscales se hacen mucho más intensos, por lo que tienen especial hincapié en el PIB.  Segundo, porque la mayoría apenas cuesta dinero para el Estado: el aval no computa a déficit, la mejora de la oferta agilizando trámites tampoco cuesta dinero, y aunque se dilate el pago de algún impuesto, no tenemos que olvidar que el día de nuestra vida que pagamos mayor nivel de impuestos es precisamente cuando compramos una casa, luego la Administración puede hacer un buen negocio con estas medidas.  Tercero, porque si se intensifica la recuperación se luchará eficientemente contra la desigualdad de ingresos (el principal factor que explica los diferentes niveles de desigualdad es la tasa de desempleo).  Cuarto, porque si facilitamos el acceso a la vivienda por parte de jóvenes quizás también ayudemos a mejorar nuestra natalidad, que se sitúa entre las peores del mundo, construyendo un futuro sobre una realidad actual que más parece el presente y el pasado. 

Ojalá estemos a la altura, y la próxima generación vea con orgullo nuestro trabajo de reconstrucción de España en horas tan trágicas, y ligándolo con el proverbio latino afirmen: “fueron grandes”.

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